Immobilier

Qu’est-ce qu’une SCI ? (Société Civile Immobilière)

Presque personne n’a l’idée de fonder une société civile immobilière avant d’acheter une maison. Cela n’a souvent aucun sens dans le cas des propriétés occupées par leur propriétaire. Cependant, la situation est différente si la propriété est achetée à titre d’investissement. Il y a beaucoup d’avantages cachés dans une telle décision. Si vous souhaitez protéger votre argent et le gérer le plus judicieusement possible, vous devriez penser à une société civile avant de démarrer l’activité immobilière envisagée.

C’est quoi une société civile immobilière

Une société civile immobilière est une société qui a pour objet la location, le développement, le financement, la réalisation ou la commercialisation d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les objectifs commerciaux comprennent également la gestion de biens immobiliers appartenant à la société ou pour le compte de tiers.

Quand est-ce que ça vaut la peine de créer une SCI ?

La question de savoir si la création d’une SCI pour l’achat d’une propriété vaut la peine dépend principalement du taux d’impôt sur le revenu que le propriétaire doit payer après l’achat de la propriété ainsi que de l’ampleur de l’investissement. Ceux qui paient un impôt sur le revenu de 14% pourraient être soumis à un taux d’imposition plus élevé avec des revenus locatifs supplémentaires. Quiconque peut s’attendre au taux d’imposition le plus élevé avec ses revenus et ses revenus locatifs devrait certainement penser à fonder une société civile immobilière. En règle générale, si l’impôt sur les revenus locatifs est supérieur à 35 % des revenus locatifs, une société doit être constituée.

Comment se crée une société civile immobilière ?

La création d’une SCI est essentiellement la même que la création de toute autre société. Les étapes suivantes doivent être suivies :

  • Création d’un statut d’association : Le but de la SCI est également défini ici. Dans le cas d’une société civile immobilière, il s’agit de louer, développer, financer, réaliser ou commercialiser un ou plusieurs biens et leur gestion. Le but de l’entreprise est donc de gérer ses propres actifs.
  • Notarisation des statuts par un notaire : Tous les actionnaires doivent être présents ici et signer le contrat.
  • Paiement de l’apport en capital.
  • Inscription de la société au registre du commerce par le notaire.
  • Réception de la confirmation d’inscription du tribunal local.

Si vous ne souhaitez pas effectuer vous-même les étapes nécessaires, l’achat d’une entreprise de stockage peut s’avérer utile pour vous faire gagner du temps et des efforts.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Les avantages d’une société civile immobilière sont principalement des avantages fiscaux. Au lieu de payer un taux d’imposition élevé sur le revenu, seul l’impôt sur les sociétés de 15 % est dû.

Une société civile immobilière a-t-elle des inconvénients ?

La constitution d’une SCI doit avant tout être calculée judicieusement. Si vous avez de faibles revenus et que vous économisez donc à peine des impôts, vous devriez vous demander si les coûts d’une SCI en valent la peine. Après tout, l’établissement est associé à des coûts, l’apport en capital doit être payé et les tâches telles que la comptabilité, etc. ne sont pas disponibles gratuitement.

Construire une belle fortune avec l’immobilier n’est pas sorcier. Avec de bonnes conditions, c’est-à-dire un revenu stable et un bon sens de l’immobilier, même les laïcs peuvent réussir ici. Afin d’être aussi efficace que possible en tant qu’investisseur immobilier, la création d’une société civile immobilière vaut vraiment la peine. Ceux qui évitent les efforts bureaucratiques peuvent simplement se rabattre des experts qui se chargeront de toutes les formalités. Seule la visite chez le notaire et la signature de la convention de partenariat doivent être effectuées par l’investisseur lui-même.

Comment mettre en location son logement lorsqu’on est propriétaire d’une société civile immobilière ?

Lorsqu’on est propriétaire d’une société civile immobilière il est tout à fait possible de mettre en location son bien puisque c’est le but de la SCI. A savoir que lorsqu’on possède un seul bien il n’est pas forcément judicieux de mettre en place une société civile immobilière. Il est possible de mettre son bien en location via divers canaux. Avec le statut de SCI il est possible de faire louer directement ses logements via son propre site internet ou sa propre agence si l’on en possède. Il est aussi possible de contacter une agence immobilière qui prendra en charge notre patrimoine immobilier mais il ne faudra pas oublier que cela à un coût. Il sera primordial de faire la calcul et de se renseigner auprès de diverses agences immobilières pour faire jouer la concurrence. Le gérant de la société civile immobilière peut également être quelqu’un d’extérieur à ce monde, choisi par les associés. Il faudra donc le rémunéré, soit par un intéressement aux bénéfices, soit par un salaire classique mensuel. Pour avoir plus de renseignements le site Location-appartement.org regroupe un certain nombre d’articles sur le sujet.

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Quelques notions juridiques :

Il faut également avoir à l’esprit qu’une société civile immobilière est obligatoirement créée par 2 associés au minimum. Lorsque la SCI est créée elle devient une personne morale propriétaire des biens que l’on y intègre. C’est la loi, c’est le cas pour toutes les sociétés. Il faut donc savoir qu’un apport est obligatoire pour constituer son capital. Mais ce capital peut être apporté de deux manières. Soit par une somme d’argent, soit par l’apport d’un ou plusieurs biens qui seront ensuite mis en location. Les bénéfices apportés par la société civile immobilière seront ensuite divisés à équivalence de ce que chaque sociétaire à apporter en capital. Par exemple, si chacun des sociétaires à apporter 50% du capital alors les bénéfices seront divisés à part égales. 

En cas de difficultés financières ou en cas de liquidation de la SCI les associés sont protégés et seule la personne morale peut être saisie. Il faut donc faire attention à sa gestion si l’on souhaite intégrer ses biens familiaux. Ils seront en effet sous la responsabilité de la société civile immobilière et ne dépendront plus des biens privés du sociétaire.

Si une personne extérieure à la SCI souhaite apporter un bien il faudra qu’elle devienne à son tour sociétaire de la SCI. Elle augmentera ainsi le capital de la société. Toutes ses notions seront à prendre en compte car qui dit augmentation de capital dit augmentation des charges. Une SCI qui se voit attribuer un logement devra payer 5% de taxes, chiffre correspondant au prix du logement. 

Quelques notions pratiques :

Lorsqu’on est dirigeant d’une société civile immobilière et que l’on souhaite louer son ou ses biens on n’est pas nécessairement obligé de faire de la location classique, c’est à dire de la location annuelle pour un particulier qui chercherait à se loger. On a tout à fait le droit de créer une société civile immobilière pour louer par exemple un bien saisonnier, des places de parking, des locaux commerciaux ou encore des biens meublés. Si vous décidez de louer des biens meublés vous devrez payer l’impôt sur les sociétés et non sur les revenus ce qui peut être considéré par certains comme beaucoup plus intéressant. Enfin vous aurez retenu qu’il est possible de louer tout bien qui rentrerait en location dans une agence immobilière classique. 

Hormis dans le but de créer une société florissante il y a, des fois, de très bonnes raisons de créer une société civile immobilière. Prenons l’exemple de la succession. Il sera beaucoup plus aisé, pour des personnes souhaitant mettre en héritage un patrimoine immobilier, de créer leur SCI aux noms des différents successeurs. Tous les biens seront ainsi gérés équitablement et les bénéfices partagés le seront aussi. Cela pourra éviter bien des querelles de famille. 

Enfin, si vous souhaitez dissoudre votre société civile immobilière, il suffit d’organiser une assemblée générale et de le faire voter à l’unanimité. Si tous les associés sont d’accord, vous pourrez dissoudre sans problème votre SCI. Il faudra également la dissoudre si vous avez vendus tous vos biens et que vous ne souhaitez pas en acquérir de nouveau.

 

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